Wie wird die Tragbarkeit einer Hypothek berechnet?

Bevor eine Schweizer Bank eine Hypothek gewährt, prüft sie immer zwei entscheidende Kriterien: die Belehnung und die Tragbarkeit. Die Belehnung bestimmt, wie viel Fremdkapital im Verhältnis zum Immobilienwert aufgenommen werden darf. Die Tragbarkeit bestimmt, ob das laufende Einkommen ausreicht, um die Hypothekarkosten dauerhaft zu tragen.

Die Tragbarkeitsberechnung funktioniert nach einem klaren Prinzip: Die gesamten jährlichen Wohnkosten dürfen nicht mehr als ein Drittel (33%) des Bruttohaushalteinkommens betragen. Als jährliche Wohnkosten gelten dabei drei Komponenten:

• Hypothekarzinsen: Berechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%: nicht dem aktuellen Marktzins
• Amortisation: Rückzahlung der Hypothek, üblicherweise 1% des Kaufpreises pro Jahr
• Nebenkosten und Unterhalt: Ebenfalls pauschal 1% des Kaufpreises pro Jahr

Für eine Immobilie im Wert von CHF 800’000 mit CHF 200’000 Eigenkapital und einer Hypothek von CHF 600’000 ergibt das folgende jährliche Kosten: Zinsen (kalk.) CHF 30’000 + Amortisation CHF 8’000 + Nebenkosten CHF 8’000 = CHF 46’000 pro Jahr. Dividiert durch 12 ergibt das CHF 3’833 monatliche Kosten. Die Tragbarkeitsquote beträgt dann CHF 46’000 ÷ Jahreseinkommen × 100.

Warum rechnen Banken mit 5% Zinssatz?

Dieser Punkt verwirrt viele Kaufinteressenten: Warum berechnet die Bank die Tragbarkeit mit 5%, wenn der aktuelle Hypothekarzins nur 2% beträgt? Die Antwort liegt im Risikomanagement und in der regulatorischen Anforderung.

Historisch betrachtet lagen Hypothekarzinsen in der Schweiz zeitweise bei 6–7% (in den 1990er Jahren). Wer damals eine Immobilie mit einem Zins von 5% kaufte und die Zinsen stiegen auf 7%, hatte plötzlich erheblich höhere Kosten. Viele Haushalte gerieten dadurch in finanzielle Schwierigkeiten.

Der kalkulatorische Zinssatz von 5% ist daher ein Sicherheitspuffer: Die Bank will sicherstellen, dass du die Hypothek auch dann noch tragen kannst, wenn die Zinsen deutlich steigen. Es ist ein konservatives, aber aus Sicht des Gläubigerschutzes sinnvolles Instrument. Für Käufer bedeutet das: Der aktuelle Niedrigzins macht Immobilien zwar günstig im Alltag, aber die Tragbarkeit bleibt trotzdem eine Hürde.

Eigenkapital-Regeln: Mindestens 20% sind Pflicht

In der Schweiz gilt als eiserne Regel: Mindestens 20% des Kaufpreises müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Die Bank finanziert maximal 80% des Kaufpreises oder des Verkehrswertes: je nachdem, was tiefer ist. Das bedeutet: Bei einem Kaufpreis von CHF 800’000 müssen mindestens CHF 160’000 aus eigenen Mitteln kommen.

Doch nicht alles Eigenkapital ist gleich. Die Finanzmarktaufsicht FINMA und die Banken verlangen, dass mindestens 10% des Kaufpreises aus «echten» Eigenmitteln bestehen: also aus Ersparnissen, Erbschaften oder Schenkungen. Die restlichen 10% können aus der Pensionskasse (2. Säule) oder der Säule 3a vorbezogen werden. Folgende Quellen gelten als Eigenkapital:

• Bankguthaben und Wertschriften
• Vorbezug aus der Säule 3a (bis zum Betrag im Konto)
• Vorbezug oder Verpfändung aus der Pensionskasse (2. Säule): max. 10% des Kaufpreises aus dieser Quelle
• Erbschaften und Schenkungen
• Liegenschaften (als Sicherheit)

Direkte vs. indirekte Amortisation: Was ist besser?

Wenn du eine Hypothek aufnimmst, musst du diese in der Regel innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes zurückzahlen. Das geschieht über die Amortisation. Grundsätzlich gibt es zwei Methoden:

Direkte Amortisation: Du zahlst die Hypothek direkt und regelmässig zurück. Der Schuldbetrag sinkt, damit sinken auch die Zinszahlungen. Nachteil: Mit sinkendem Schuldbetrag sinkt auch der steuerliche Abzug der Schuldzinsen, und dein steuerbares Einkommen steigt entsprechend.

Indirekte Amortisation: Anstatt die Hypothek direkt zurückzuzahlen, zahlst du den Amortisationsbetrag in deine Säule 3a ein. Das 3a-Kapital wird als Sicherheit bei der Bank verpfändet. Am Ende der Laufzeit wird die Hypothek mit dem angesparten 3a-Kapital abgelöst. Der grosse Vorteil: Die Hypothek bleibt konstant hoch, der Schuldzinsabzug bleibt voll erhalten: und gleichzeitig profitierst du vom 3a-Steuerabzug auf die Einzahlungen.

Für viele Schweizer Haushalte ist die indirekte Amortisation über die Säule 3a steuerlich deutlich attraktiver. Der doppelte Steuereffekt (Schuldzinsabzug + 3a-Abzug) kann über 15 Jahre zehntausende Franken Steuern sparen. Vor einem Entscheid sollte man jedoch die individuelle Situation mit einem Steuerberater oder der Bank besprechen.

Festhypothek oder SARON: welche Hypothek wählen?

Neben der Tragbarkeit und dem Eigenkapital stellt sich die Frage nach dem richtigen Hypothekarmodell. In der Schweiz gibt es primär zwei Optionen:

• Festhypothek: Der Zinssatz ist für eine definierte Laufzeit (2–15 Jahre) fix. Planungssicherheit ist der grösste Vorteil. In einem Niedrigzinsumfeld lohnt es sich, einen günstigen Zins langfristig zu sichern.
• SARON-Hypothek (variabel): Der Zins orientiert sich am SARON (Swiss Average Rate Overnight) und wird typischerweise quartalsweise angepasst. In einem sinkenden Zinsumfeld profitiert man sofort von tieferen Sätzen: trägt aber das Risiko von Zinserhöhungen.

Die Wahl hängt von der persönlichen Risikobereitschaft, der aktuellen Zinssituation und dem Anlagehorizont ab. Ein hybrider Ansatz: Teil Festhypothek, Teil SARON: kann sinnvoll sein. Unser Artikel zum Thema gibt eine detaillierte Übersicht.