Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein Darlehen, das durch ein Grundpfand: also das Haus oder die Wohnung: gesichert ist. Die Bank leiht dir Geld, um eine Immobilie zu kaufen, und erhält als Sicherheit das Grundpfandrecht auf diese Immobilie. Wenn du die Hypothek nicht mehr bedienen kannst, hat die Bank das Recht, die Liegenschaft zu verwerten und damit ihre Forderung zu begleichen.

In der Schweiz ist die Hypothek das wichtigste und nahezu einzige Instrument zur Finanzierung von Wohneigentum. Da die Immobilienpreise ausgesprochen hoch sind: eine durchschnittliche Eigentumswohnung kostet in Zürich über eine Million Franken, in anderen Regionen sind es je nach Lage 600’000 bis über 2 Millionen: finanzieren die meisten Käuferinnen und Käufer einen Grossteil des Kaufpreises über eine Hypothek.

Wichtig ist das Verständnis: Die Hypothek ist kein normaler Kredit. Sie ist an eine konkrete Immobilie gebunden, läuft typischerweise über viele Jahre oder Jahrzehnte, und die Zinssätze sowie Bedingungen unterscheiden sich erheblich von anderen Kreditformen. Wer eine Hypothek aufnimmt, geht eine langfristige finanzielle Verpflichtung ein: und sollte diese gut verstehen, bevor er unterschreibt.

Das Eigenkapital: Die wichtigste Hürde beim Immobilienkauf

Der erste und für viele grösste Schritt beim Immobilienkauf ist das Eigenkapital. In der Schweiz gilt eine klare gesetzliche Regelung: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises müssen aus Eigenkapital stammen. Die Bank finanziert maximal 80 Prozent des Kaufpreises über eine Hypothek.

Doch nicht nur die Höhe des Eigenkapitals spielt eine Rolle: auch dessen Herkunft wird genau geprüft. Von den 20 Prozent müssen mindestens 10 Prozent aus sogenanntem «hartem» Eigenkapital bestehen. Darunter verstehen die Banken Ersparnisse auf dem Bankkonto, Wertschriften, Guthaben aus der Säule 3a oder Schenkungen und Erbvorbezüge von Familienmitgliedern.

Die anderen 10 Prozent des Eigenkapitals dürfen aus der Pensionskasse (dem BVG-Guthaben) stammen. Dies bezeichnet man als Vorbezug für Wohneigentum. Der Vorbezug ist grundsätzlich möglich, hat aber erhebliche Nachteile: Das Pensionskassenguthaben sinkt, die spätere Rente wird gekürzt, und auf den Vorbezug fällt eine einmalige Steuer an.

Quellen für Eigenkapital im Überblick

• Ersparnisse (Sparkonto, Kassenobligationen, Wertschriften)
• Säule 3a (kann bis zu CHF 1’080’000 vorbezogen werden, sofern für selbst bewohntes Wohneigentum)
• Erbvorbezug oder Schenkung durch Eltern oder Grosseltern
• Pensionskassen-Vorbezug (maximal 10% des Kaufpreises; hat aber Nachteile: Rentenkürzung, Steuerlast)
• Verkaufserlös einer bestehenden Immobilie

Die Tragbarkeit: Was dir die Bank wirklich erlaubt

Neben dem Eigenkapital ist die Tragbarkeit das zweite zentrale Kriterium, nach dem die Banken eine Hypothek beurteilen. Die laufenden Kosten der Hypothek dürfen nicht mehr als 33 Prozent: also ein Drittel: deines jährlichen Bruttoeinkommens ausmachen. Dieser Grundsatz ist in der Schweiz branchenüblich und wird von nahezu allen Banken strikt eingehalten.

Entscheidend ist jedoch, dass die Banken bei der Berechnung nicht den aktuellen Marktzins verwenden, sondern einen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Das klingt viel: und das ist es auch bewusst. Die Banken wollen sicherstellen, dass du die Hypothek auch dann noch tragen kannst, wenn die Zinsen in Zukunft wieder deutlich steigen sollten. In der Praxis bedeutet das, dass die Tragbarkeitsrechnung in vielen Fällen enger ist als die aktuell anfallenden Kosten.

So berechnet die Bank die Tragbarkeit

Die jährlichen Kosten für die Hypothek setzen sich aus drei Komponenten zusammen:

1. Kalkulatorische Zinsen: 5% des gesamten Hypothekenbetrags pro Jahr (unabhängig vom tatsächlichen Zinssatz)
2. Amortisation: 1% des Kaufpreises pro Jahr (Rückzahlung der zweiten Hypothek auf 65% Belehnungsgrad)
3. Nebenkosten: 1% des Kaufpreises pro Jahr (Rückstellungen für Unterhalt, Heizung, Versicherung, Steuern)

Das Beispiel zeigt: Für eine Hypothek von CHF 640’000 auf ein Objekt für CHF 800’000 benötigt man ein jährliches Bruttoeinkommen von mindestens CHF 145’000. Bei einem Zweipersonenhaushalt werden die Einkommen addiert: was die Tragbarkeit für Paare erleichtert.

Erste und zweite Hypothek: was ist der Unterschied?

In der Schweiz wird die Hypothek oft in zwei Tranchen aufgeteilt, die unterschiedliche Eigenschaften haben:

Erste Hypothek: Die erste Hypothek deckt den Finanzierungsanteil bis zu 65 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft. Diese Tranche ist für die Bank am sichersten, da sie im Verwertungsfall bevorzugt bedient wird. Die erste Hypothek muss grundsätzlich nicht amortisiert werden: sie kann unbegrenzt auf diesem Niveau gehalten werden, solange die Zinsen bezahlt werden.

Zweite Hypothek: Die zweite Hypothek deckt den Teil zwischen 65 und 80 Prozent des Kaufpreises. Da dieser Anteil für die Bank risikoreicher ist, verlangen die meisten Kreditgeber, dass die zweite Hypothek innerhalb von 15 Jahren amortisiert wird: also zurückbezahlt wird, bis der Belehnungsgrad auf 65 Prozent gesunken ist.

In der Praxis ist diese Trennung nicht immer sichtbar. Viele Banken bieten eine einheitliche Hypothek an, halten die Aufteilung aber intern bei. Die wichtigste Konsequenz für dich: Du musst regelmässig amortisieren, bis du die Grenze von 65 Prozent erreicht hast.

Direkte vs. indirekte Amortisation

Für die Rückzahlung der zweiten Hypothek gibt es zwei grundlegende Methoden, die steuerlich sehr unterschiedliche Konsequenzen haben:

Direkte Amortisation: Du zahlst jeden Monat oder jedes Jahr einen festen Betrag direkt an die Bank zurück. Die Hypothekschuld sinkt mit jeder Zahlung. Das Ergebnis ist eine stetig kleiner werdende Schuld. Klingt gut: hat aber einen steuerlichen Nachteil: Je kleiner die Schuld wird, desto weniger Schuldzinsen kannst du von den Steuern abziehen. Mit der Zeit steigt deine Steuerbelastung also an.

Indirekte Amortisation: Statt die Hypothek direkt an die Bank zurückzuzahlen, zahlst du den gleichen Betrag in deine Säule 3a ein. Das Geld bleibt dort gebunden und wird typischerweise erst bei Pensionierung oder einem späteren Wohneigentumsereignis zur Rückzahlung der Hypothek verwendet. Die Hypothekschuld bleibt in der Zwischenzeit konstant.

Der Vorteil der indirekten Amortisation ist beträchtlich: Du kannst die Säule-3a-Einzahlungen vollständig von deinem steuerbaren Einkommen abziehen. Gleichzeitig bleibt die Hypothekschuld hoch, was bedeutet, dass die Schuldzinsen ebenfalls abziehbar bleiben. Dieser doppelte Steuereffekt macht die indirekte Amortisation für die meisten Schweizer Steuerzahler attraktiver als die direkte: insbesondere in Kantonen mit hohen Steuersätzen.

Wer gibt Hypotheken in der Schweiz?

Der Schweizer Hypothekarmarkt ist breit aufgestellt. Du hast verschiedene Möglichkeiten, wo du eine Hypothek abschliessen kannst:

• Kantonalbanken: Regionale Banken mit staatlicher Teilgarantie. Oft sehr gute Konditionen, starke regionale Präsenz und persönliche Beratung. In vielen Kantonen die erste Anlaufstelle für Wohneigentümer.
• Grossbanken: UBS und andere grosse Institute bieten eine breite Produktpalette, sind aber oft etwas teurer. Gut für Kunden, die alles aus einer Hand wollen.
• Raiffeisen: Die Genossenschaftsbank ist bekannt für kundenfreundliche Konditionen und starke Beratung, besonders in ländlichen Gebieten.
• Versicherungsgesellschaften: AXA, Swiss Life und Helvetia bieten Hypotheken an: oft mit besonders langen Laufzeiten, die für Planungssicherheit sorgen.
• Online-Vergleichsplattformen: Anbieter wie Hypomat, Moneypark oder key4 (UBS digital) vergleichen viele Anbieter auf einmal. Hier findet man häufig die günstigsten Konditionen, da man verschiedene Banken gegeneinander ausspielen kann.
• Migros Bank und Postfinance: Beide bieten solide Hypothekarprodukte mit guten Konditionen und sind für viele Schweizer eine vertraute Option.

Die wichtigste Empfehlung: Hol immer mindestens drei Offerten von verschiedenen Anbietern ein und vergleiche nicht nur den Zinssatz, sondern auch die Konditionen (Amortisationspflicht, Flexibilität, Möglichkeit zur vorzeitigen Auflösung, Verlängerungskonditionen).

Hypothek und Steuern in der Schweiz

Als Wohneigentümerin oder Wohneigentümer in der Schweiz begegnest du steuerlichen Besonderheiten, die international einmalig sind und die du unbedingt kennen solltest:

Eigenmietwert: Der fiktive Mietwert deiner selbst bewohnten Liegenschaft wird in der Schweiz als steuerbares Einkommen angerechnet. Das klingt paradox: du bezahlst Steuern auf Einkommen, das du gar nicht siehst. Der Eigenmietwert wird von den Steuerbehörden festgelegt und liegt in der Regel unter dem tatsächlichen Marktzins. Dieses Schweizer Unikum ist politisch regelmässig umstritten, wurde bisher aber nicht abgeschafft.

Schuldzinsenabzug: Im Gegenzug zum Eigenmietwert kannst du die Hypothekzinsen vollständig von deinem steuerbaren Einkommen abziehen. Je höher die Hypothekschuld, desto grösser dieser Abzug. Das ist einer der Gründe, warum viele Schweizer ihre Hypothek bewusst nicht vollständig abbezahlen.

Unterhaltskosten abziehbar: Renovations- und Unterhaltskosten für deine Liegenschaft kannst du ebenfalls steuerlich geltend machen: entweder effektiv (mit Belegen) oder pauschal (20% oder 10% des Eigenmietwerts, je nach Kantonalrecht und Alter der Liegenschaft).

Vermögenssteuer: Der Steuerwert deiner Liegenschaft fliesst in die Berechnung deines steuerbaren Vermögens ein: abzüglich der Hypothekarschuld. Auch hier gilt: Eine hohe Hypothekschuld reduziert das steuerbare Vermögen.

Schritt-für-Schritt zum Hypothekabschluss

Der Weg zum eigenen Wohneigentum in der Schweiz ist gut strukturiert. Hier sind die wichtigsten Schritte:

1. Budget klären: Berechne, wie viel Eigenkapital du hast und wie viel Hypothek du dir leisten kannst. Unser Hypothek-Rechner hilft dabei schnell und kostenlos.
2. Finanzierungsbestätigung einholen: Bevor du ernsthaft mit der Suche beginnst, hol eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung bei einer oder mehreren Banken ein. Viele Verkäufer und Makler verlangen diese bereits vor der ersten Besichtigung.
3. Objekt finden: Sobald du weisst, was du dir leisten kannst, beginnt die Suche. Achte darauf, dass der Kaufpreis innerhalb deines Budgets liegt und die Bank den Belehnungswert (Bankschätzwert) nicht tiefer ansetzt als den Kaufpreis.
4. Reservationsvertrag unterzeichnen: Viele Verkäufer verlangen eine Reservation. Achte auf die Bedingungen: sie sollte unter Vorbehalt der Finanzierung abgeschlossen werden.
5. Hypothek definitiv abschliessen: Vergleiche nochmals die Angebote und entscheide dich für Anbieter, Produkt und Laufzeit. Festhypothek oder SARON: das ist eine wichtige Entscheidung, die wir in einem separaten Artikel erklären.
6. Beurkundung beim Notar: Der Kaufvertrag und das Grundpfandrecht werden beim Notar beurkundet. In der Schweiz ist dieser Schritt zwingend. Die Notarkosten variieren je nach Kanton.
7. Eintrag ins Grundbuch: Nach der Beurkundung wird das Grundpfandrecht (Schuldbrief) im Grundbuch eingetragen. Die Bank erhält damit die rechtliche Sicherheit für ihre Hypothek.
8. Auszahlung und Schlüsselübergabe: Sobald alle Unterlagen in Ordnung sind, überweist die Bank den Hypothekarbetrag an den Verkäufer. Du erhältst die Schlüssel und kannst einziehen.

Häufige Fehler beim Hypothekabschluss

Aus der Praxis gibt es einige Fehler, die Schweizer Wohneigentümer immer wieder machen und die du vermeiden solltest:

• Nur eine Offerte einholen: Viele Käufer fragen nur ihre Hausbank: und zahlen damit oft deutlich mehr. Auch ein halber Prozentpunkt Unterschied beim Zinssatz macht über 10 Jahre Zehntausende Franken aus.
• Zu kurze oder zu lange Laufzeit wählen: Die optimale Laufzeit hängt von deiner persönlichen Situation und der Zinserwartung ab. Weder reflexartig die kürzeste noch die längste Laufzeit ist immer richtig.
• Bankschätzwert ignorieren: Wenn die Bank den Belehnungswert tiefer ansetzt als den Kaufpreis, musst du die Differenz aus Eigenkapital decken. Das kann die Finanzierung unerwartet belasten.
• Pensionskassen-Vorbezug unterschätzen: Der Vorbezug für Wohneigentum klingt verlockend: ist aber ein Eingriff in die Altersvorsorge, der langfristige Konsequenzen hat.
• Nebenkosten unterschätzen: Die Unterhalts- und Nebenkosten für ein Eigenheim betragen realistisch 1–1.5% des Kaufpreises pro Jahr. Das sind bei einem CHF-800’000-Objekt bis zu CHF 12’000 pro Jahr.

Fazit: Vorbereitung ist alles

Die Hypothek ist die grösste finanzielle Entscheidung, die die meisten Menschen in der Schweiz je treffen werden. Wer sich gut vorbereitet, die Mechanismen versteht und mehrere Angebote vergleicht, spart langfristig erhebliche Summen und vermeidet unangenehme Überraschungen.

Die wichtigsten Punkte im Überblick: Mindestens 20% Eigenkapital, davon 10% «hart»; Tragbarkeit mit kalkulatorischem Zinssatz von 5%; erste Hypothek bis 65% muss nicht amortisiert werden; zweite Hypothek zwischen 65 und 80% muss innerhalb von 15 Jahren zurückbezahlt werden; indirekte Amortisation über Säule 3a ist oft steuerlich vorteilhafter; und immer mehrere Offerten vergleichen.