Was ist die SARON-Hypothek?

SARON steht für Swiss Average Rate Overnight: auf Deutsch: der Schweizer Durchschnittszinssatz für Übernachtausleihungen zwischen Banken. Seit dem 1. Januar 2022 hat der SARON den LIBOR (London Interbank Offered Rate) vollständig als Referenzzinssatz für variable Hypotheken in der Schweiz abgelöst. Diese Ablösung war eine globale regulatorische Massnahme, um Zinssätze transparenter und manipulationssicherer zu machen.

Der SARON wird täglich von der SIX Swiss Exchange berechnet und basiert auf tatsächlich abgewickelten Transaktionen auf dem Schweizer Geldmarkt. Damit ist er deutlich zuverlässiger und schwieriger zu manipulieren als der frühere LIBOR, der auf Schätzungen der Banken beruhte.

Bei einer SARON-Hypothek zahlst du keinen fixen Zinssatz, sondern einen variablen Satz, der sich täglich verändert. In der Praxis wird der Zins meist monatlich oder quartalsweise abgerechnet. Der effektive Zinssatz berechnet sich als: SARON + Marge der Bank. Die Marge liegt je nach Bank und Bonität des Kreditnehmers typischerweise zwischen 0.7 und 1.2 Prozent. Im Jahr 2026 liegt der Gesamtzins für eine SARON-Hypothek bei rund 1.0 bis 1.5 Prozent: je nach Bank und aktuellem SARON-Niveau.

Die SARON-Hypothek gibt es nicht mit beliebig kurzer Laufzeit. Sie wird typischerweise auf 1 bis 3 Jahre abgeschlossen, kann aber häufig mit einer Frist von drei Monaten aufgelöst und verlängert oder in eine Festhypothek umgewandelt werden. Diese Flexibilität ist einer der grössten Vorteile dieser Hypothekarform.

Wie entwickelt sich der SARON?

Der SARON folgt eng der Leitzinspolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Wenn die SNB den Leitzins anhebt, steigt in der Regel auch der SARON: und damit der Zins auf deiner SARON-Hypothek. Senkt die SNB den Leitzins, profitierst du umgekehrt von sinkenden Hypothekarkosten. Diese direkte Abhängigkeit von der Geldpolitik macht die SARON-Hypothek zu einem spannenden, aber auch risikobehafteten Instrument.

Was ist die Festhypothek?

Die Festhypothek ist das Gegenstück zur variablen SARON-Hypothek. Bei einer Festhypothek vereinbarst du mit der Bank zu Beginn einen fixen Zinssatz, der für die gesamte Laufzeit unveränderlich bleibt: unabhängig davon, was an den Zinsmärkten passiert. Egal ob die SNB die Zinsen erhöht, senkt oder konstant hält: Dein Zinssatz bleibt derselbe bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit.

Festhypotheken werden in der Schweiz mit Laufzeiten von 2 bis 15 Jahren angeboten. Kürzere Laufzeiten haben in der Regel tiefere Zinssätze als längere: das entspricht der üblichen Zinsstrukturkurve. Aktuelle Richtwerte für 2026 (können je nach Anbieter abweichen):

• 2 Jahre Festhypothek: ca. 1.4–1.6%
• 5 Jahre Festhypothek: ca. 1.7–2.0%
• 10 Jahre Festhypothek: ca. 2.0–2.2%
• 15 Jahre Festhypothek: ca. 2.2–2.5%

Der Hauptvorteil der Festhypothek ist die Planungssicherheit. Du weisst vom ersten Tag an, wie hoch deine monatlichen Zinskosten sein werden: und kannst dein Budget entsprechend planen. Das ist besonders wertvoll für Menschen, die knapp kalkulieren müssen oder sich keine Überraschungen beim Budget leisten können.

Der wichtigste Nachteil der Festhypothek ist die fehlende Flexibilität. Wenn du die Hypothek vor Ende der Laufzeit auflösen musst: weil du die Immobilie verkaufst, refinanzierst oder die Laufzeit verkürzen möchtest: fällt eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an. Diese kann sehr erheblich sein und wir erklären diesen Punkt weiter unten ausführlich.

Historischer Vergleich: SARON vs. Festhypothek 2015–2026

Um die beiden Produkte richtig einzuordnen, lohnt sich ein Blick auf die Zinsgeschichte der letzten rund zehn Jahre in der Schweiz.

2015–2021: Die Ära der Negativzinsen. Die SNB führte im Januar 2015 Negativzinsen ein, um den Franken zu schwächen. Der SARON und damit variable Hypotheken lagen jahrelang nahe 0%, teilweise sogar leicht im negativen Bereich. Wer in dieser Phase eine SARON-Hypothek hatte, profitierte enorm von historisch tiefen Zinszahlungen. Festhypotheken waren in dieser Zeit immer noch positiv: also teurer als die variante Alternative.

2022–2023: Der Zinsschock. Mit dem Anstieg der globalen Inflation erhöhte die SNB ihren Leitzins von –0.75% auf +1.75% innerhalb weniger Quartale: eine der schnellsten Zinserhöhungszyklen in der Geschichte der SNB. SARON-Hypotheken stiegen entsprechend stark an und lagen zwischenzeitlich bei über 2.5%. Wer damals eine langfristige Festhypothek zu tiefen Zinsen abgeschlossen hatte, war klar im Vorteil.

2024–2026: Zinssenkungen der SNB. Die SNB reagierte auf die sinkende Inflation und schwächelnde Konjunktur mit einer Reihe von Leitzinssenkungen. Der Leitzins wurde schrittweise von 1.75% auf unter 1% gesenkt, was den SARON entsprechend mitnahm. Im Jahr 2026 ist die SARON-Hypothek wieder deutlich günstiger als mittelfristige Festhypotheken: wobei die Unsicherheit über die weitere Zinsentwicklung bestehen bleibt.

Fazit aus der Historik: Wer langfristig betrachtet, stellt fest, dass variable Hypotheken in der Schweiz historisch über längere Zeiträume günstiger waren als Festhypotheken: weil Festhypotheken immer eine Risikoprämie für die Planungssicherheit enthalten. Aber es gab auch Phasen, in denen Festhypotheken klar vorteilhafter waren, nämlich genau dann, wenn die Zinsen rasch und stark gestiegen sind.

Direkter Vergleich: Die wichtigsten Kriterien

Für wen eignet sich welche Variante?

Die Festhypothek ist ideal wenn…

…du Planungssicherheit über alles stellst. Wer genau weiss, wie viel er sich monatlich leisten kann und keine finanziellen Überraschungen braucht, ist mit einer Festhypothek gut bedient. Das Budget lässt sich exakt kalkulieren: und bleibt über Jahre hinweg stabil.

…dein Budget wenig Spielraum lässt. Wenn ein Zinsanstieg von einem Prozent dein Monatsbudget ernsthaft belasten würde, ist die Festhypothek die sicherere Wahl. Die Risikoprämie, die du gegenüber der SARON-Hypothek zahlst, ist in diesem Fall gut investiertes Geld für die Ruhe im Schlaf.

…du von aktuell günstigen Langfristzinsen profitieren willst. In Phasen, in denen die Zinsen historisch tief sind, kann es Sinn machen, diese langfristig festzuschreiben: auch wenn kurzfristige variable Zinsen noch tiefer liegen.

…du nicht planst, die Immobilie in absehbarer Zeit zu verkaufen. Die Festhypothek entfaltet ihre Stärken nur dann, wenn du sie bis zum Ende der Laufzeit halten kannst. Wer in einigen Jahren vielleicht umzieht, sollte die Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen.

Die SARON-Hypothek ist ideal wenn…

…du von tiefen oder weiter sinkenden Zinsen profitieren möchtest. In einem Umfeld sinkender oder tiefer Zinsen wie 2026 zahlt man mit der SARON-Hypothek deutlich weniger als mit einer mehrjährigen Festhypothek.

…du flexibel bleiben willst. Wenn du weisst oder vermutest, dass du die Immobilie in absehbarer Zeit verkaufen, renovationsbedingt umfinanzieren oder auf eine günstigere Festhypothek wechseln möchtest, ist die SARON-Hypothek die bessere Wahl. Sie kann mit einer Frist von drei Monaten aufgelöst werden: ohne Strafzahlungen.

…du finanziell gut aufgestellt bist. Wer ausreichende Reserven hat, um einen Zinsanstieg von einem oder zwei Prozentpunkten problemlos zu tragen, kann das Zinsrisiko der SARON-Hypothek gut tragen. Der mögliche Zinsvorteil ist in diesem Fall der Lohn für das eingegangene Risiko.

Die Mischstrategie: Festhypothek und SARON kombinieren

Viele erfahrene Wohneigentümer entscheiden sich weder für das eine noch für das andere: sondern kombinieren beide Modelle. Das nennt sich Hypotheken-Splitting oder Mischstrategie, und sie hat überzeugende Vorteile.

Beispiel: Du teilst deine Gesamthypothek von CHF 640’000 in zwei Tranchen auf:

• CHF 320’000 als 5-jährige Festhypothek (Zinssicherheit für einen Teil)
• CHF 320’000 als SARON-Hypothek (Flexibilität und aktuell tiefere Zinsen)

Der Vorteil: Du bist weder vollständig von Zinserhöhungen abhängig, noch verzichtest du vollständig auf das Einsparpotenzial der variablen Hypothek. Im Mittel zahlst du weniger als bei einer reinen Festhypothek, aber du trägst auch weniger Risiko als bei einer reinen SARON-Hypothek.

Eine weitere Variante des Splittings ist die zeitliche Staffelung: Du nimmst Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten auf, sodass nie beide Tranchen gleichzeitig zur Erneuerung kommen. Das schützt vor dem Timing-Risiko: dem Risiko, zum schlechtmöglichsten Zeitpunkt (wenn Zinsen gerade hoch sind) eine neue Hypothek abschliessen zu müssen.

Was passiert bei vorzeitiger Auflösung der Festhypothek?

Das ist eines der wichtigsten, aber oft unterschätzten Themen bei der Festhypothek. Wenn du eine Festhypothek vor dem Ende der vereinbarten Laufzeit auflösen willst oder musst: etwa weil du die Immobilie verkaufst, in eine Scheidung gerätst oder die Bank wechseln möchtest: fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Die Vorfälligkeitsentschädigung entschädigt die Bank für den entgangenen Gewinn: Sie hatte für die Dauer der Hypothek Geld zu einem bestimmten Zinssatz eingeplant. Wenn der aktuelle Marktzins tiefer ist als dein vereinbarter Zinssatz, muss die Bank das Geld nun zu schlechteren Konditionen wieder anlegen: und das lässt sie sich bezahlen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann bei langen Restlaufzeiten und grossen Zinsdifferenzen schnell mehrere Zehntausend Franken betragen. Das sollte bei der Wahl der Laufzeit unbedingt berücksichtigt werden. Grundregel: Wähle keine längere Laufzeit als den Horizont, innerhalb dessen du sicher bist, die Immobilie nicht zu verkaufen.

Aktuelle Zinsprognose 2026: Was ist zu erwarten?

Die Schweizerische Nationalbank hat ihren Leitzins seit dem Zinserhöhungszyklus von 2022/2023 schrittweise wieder gesenkt und befand sich Anfang 2026 in einem verhalten expansiven Modus. Der Inflationsdruck in der Schweiz ist deutlich gesunken, die Frankenstärke bleibt ein stetes Thema, und das globale Wirtschaftswachstum ist gedämpft. All das spricht für ein anhaltend tiefes bis moderat tiefes Zinsumfeld.

Was bedeutet das konkret für die Wahl zwischen Festhypothek und SARON?

• Die SARON-Hypothek ist 2026 deutlich günstiger als mittelfristige Festhypotheken: der Unterschied beträgt je nach Laufzeit 0.5 bis 1.0 Prozentpunkte.
• Die Frage ist, wie lange dieses tiefe SARON-Niveau anhält. Wenn die SNB in den nächsten Jahren wieder die Zinsen erhöht, wird die SARON-Hypothek teurer.
• Langfristige Festhypotheken (10–15 Jahre) bieten in diesem Umfeld eine Art «Versicherung» gegen eine mögliche Zinswende: zu einem Preisaufschlag, den viele als fair erachten.
• Für kurzfristig Denkende (1–3 Jahre) spricht vieles für die SARON-Hypothek, solange das Zinsumfeld stabil tief bleibt.

Fazit und Empfehlung

Es gibt keine universell richtige Antwort auf die Frage «Festhypothek oder SARON». Die optimale Wahl hängt von deiner persönlichen Situation ab. Hier ist unsere Entscheidungshilfe:

• Knappes Budget, keine Reserven, viel Planungsbedarf? Festhypothek, vorzugsweise 5–10 Jahre.
• Gute Finanzlage, Reserven vorhanden, Zinssensibilität? SARON-Hypothek oder kurze Festhypothek (2–3 Jahre).
• Unsicher, möglicherweise Verkauf in einigen Jahren? SARON-Hypothek oder kurze Festhypothek.
• Langfristiger Planungshorizont, Zinssicherheit erwünscht? Mischstrategie oder 5–10 Jahre Festhypothek.
• Möchtest du das Beste aus beiden Welten? Mischstrategie: 50% Festhypothek, 50% SARON.

Und das Wichtigste: Hol immer mehrere Offerten ein und vergleiche. Der Unterschied zwischen dem besten und dem schlechtesten Angebot kann bei einer CHF-600’000-Hypothek über die Laufzeit Tausende von Franken ausmachen. Nutze dazu Vergleichsplattformen wie Hypomat, Moneypark oder key4, und vergleiche diese Angebote zusätzlich mit dem direkten Angebot deiner Hausbank und einer Kantonalbank.